Créer une SCI : les démarches à suivre

Une Société Civile Immobilière (SCI), est une excellente solution lorsqu’on achète un local professionnel, elle permet notamment de séparer les actifs immobiliers de l’entreprise des actifs de l’exploitation.
La SCI offre de nombreux avantages comme le fait de pouvoir mettre à l’abri un patrimoine immobilier mais aussi de faciliter la cession d’une entreprise aux acheteurs et également de transmettre de manière dissociée le patrimoine d’exploitation à des associés ou à des collaborateurs et le patrimoine immobilier en lui-même à sa famille. Voici les formalités à respecter pour créer une SCI :

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Rédiger les statuts de la SCI, les signer et les parapher

Pour créer une Société civile immobilière, il faut au minimum 2 associés qui effectuent chacun de leur côté un apport en immeubles, en numéraire. Aucun minimum n’est requis mais le montant de l’apport détermine le nombre de parts sociales.

Des statuts définissent :

  • l’objet de la société
  • sa durée,
  • l’identité des associés
  • le capital social
  • etc,…

Tout le monde peut devenir associé lors de la création d’une SCI mais lorsqu’il s’agit d’une acquisition immobilière, la plupart du temps, ce sont des membres de la famille (conjoint, enfant) ou des associés qui s’investissent en premier. On parle alors de SCI familiale.

Le montant de capital ne doit pas obligatoirement être égal au montant de l’investissement, il est fixé librement par les associés fondateurs. Par conséquent, un bien immobilier dans le cadre d’une SCI peut être financé par un emprunt ou par des avances de la part des associés.

La rédaction des statuts peut être effectuée « sous seing privés » comme on dit, il n’y a pas besoin de faire appel à un notaire. Une très grande attention doit être portée sur la rédaction des statuts car ce sont eux qui joueront le rôle de référents durant toute la vie de la société, qui fixeront les pouvoirs des gérants, les droits et devoirs des associés.

Ce sont les statuts qui définissent le fonctionnement d’une SCI, à savoir la fréquence des assemblées générales, le mode de consultation des associés, les droits des usufruitiers. Les décisions peuvent être prises sous la forme de consultations écrites, d’actes signés par l’ensemble des associés. La seule obligation pour une SCI et qui est imposé par la loi est la rédaction par le gérant d’un rapport de gestion annuel (description patrimoine immobilier, évènements relatant la situation actuelle de l’entreprise, prévision des charges éventuelles, mises aux normes, etc.) et la communication de celui-ci aux associés.

Enregistrer les statuts auprès des impôts

Les statuts d’une SCI, contrairement à la SARL ou à la SAS, doivent être enregistrés par les impôts avant toute démarche auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Il convient se tourner vers le centre des impôts dont dépend le siège social de la société. Pensez à prévoir plusieurs exemplaires car les impôt en conservent 1.

Faire paraitre une annonce légale

Cette étape est obligatoire. Elle doit être réalisée auprès d’un journal du département du siège social habilité à publier des annonces légales. L’annonce doit comporter les mentions suivantes :

  • La forme juridique : SCI
  • La dénomination sociale
  • Le capital social
  • Le siège social
  • Le gérant et son adresse
  • Une mention sur la cession des parts sociales : cession libre, cession avec agrément,…

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Immatriculer la SCI auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ou du CFE

Pour obtenir le fameux KBIS, il est nécessaire de déposer un dossier complet au Greffe ou au CFE. Le dossier comprend les documents suivants :

  • 1 exemplaire des statuts daté et signé puis enregistré auprès des impôts
  • 1 PV de nomination de la gérance
  • 1 formulaire M0 correctement rempli et signé par le gérant ou un mandataire détenant un pouvoir
  • 1 justificatif de siège social : attestation de domiciliation, bail, …
  • 1 copie de la carte d’identité recto verso ou du passeport du gérant
  • 1 attestation de non condamnation et de filiation

Depuis le 2/08/2017, vous devez en même temps que l’immatriculation ou dans les 15 jours déposer un document relatif au bénéficiaire effectif de la société.

Le coût de création d’une SCI

Les coûts sont obligatoirement constitués par :

  • la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales pour environ 150 à 250 €
  • les frais d’immatriculation au CFE situé au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social pour 74,10 €
  • Les frais liés au dépôt du document relatif au bénéficiaire effectif de 24,71 € TTC

A celà s’ajoutent les honoraires de rédaction des statuts si vous ne réalisez pas les formalités par vous-même. Un avocat ou un expert-comptable facturera entre 500 et 1 000 € HT.

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23 commentaires sur “Créer une SCI : les démarches à suivre

  1. Bonjour,
    La TVA est récupérable si vous avez opté pour le régime réel. Par contre la TVA sur les loyers doit aussi être collectée.

  2. Merci pour ces rappels.
    Je dirai que le SCI est un facilitateur d’un investissement immobilier à usage professionnel. Et oui,cette sensation de sécurité qu’il offre au gérant est une chose très importante pour la bonne marche de l’activité d’une entreprise.

  3. Bonjour,
    Créer une SCI gratuitement ?
    J’envisage de créer une petite SCI familiale d’environ 5 personnes. Si je demande votre site, combien sont tous les frais à payer au total ?
    Merci. 23-11-17

  4. Si je créer ma SCI mais avec une donation de par exemple 50e venant de mes parents (donc fond propre ?) puis que je contracte un prêt au nom de la SCI quelle soit familliale ou non mon ex mari (nous sommes encore marié aura t’il un quelconque droit sur mes gains et sur les biens de la SCI ?

  5. Bonjour,
    Lors d’une création de SCI, quand les fonds en numéraires doivent-ils très apportés? Doit-on, comme pour une SAS, déposer les fonds de départ dans une banque pour faire le dépôt du dossier au tribunal de commerce?
    Merci d’avance.

  6. Bonjour,
    j’ai un terrain avec permis de construire pour 3 appartements.
    je veux créer une SCI pour gérer ce projet.

    Cette SCI va ensuite faire un prêt pour la construction des 3 appartements.
    Quels sont les documents que la banque aura besoin?

    Merci

    1. Bonjour,

      Vous devrez fournir les documents habituellement demandés dans le cadre d’un crédit immobilier pour les particuliers, et ce pour chaque associé : CNI, relevés de compte, avis d’impositions, état des prêts en cours, …
      Par ailleurs vous devrez fournir les documents relatifs à la SCI : KBIS, statuts, …
      Et enfin les documents relatifs au projet lui-même : Permis de construire, acte de propriété du terrain, prévisionnel financier, …

  7. Bonjour mon ami belge voudrait créer une sci a Bruxelles ( 1 immeuble avec 6 locataires et 1 appartement ou il réside) comme il n a pas d enfants c est pour me léguer ses biens immobiliers.s il décéde avant moi,je serai donc propriétaire de ses immeubles et cela sans payer de frais de succession ?

  8. Je suis mariée sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et je souhaite acheter un appartement sans mon mari (nous allons probablement finir par divorcer). J’envisage de creer une Sci avec mes filles (majeures) pour acheter ce bien. Je ferai un apport à partir de mes comptes bancaires personnels. Par ailleurs je contracterai un emprunt. Je rembourserai à partir de mon compte personnel (notre compte commun ne sera jamais utilisé)
    Est-ce possible ?
    Si l’on divorce est-ce que mon mari pourra réclamer une part de cet appartement ?
    D’avance merci pour l’éclairage que vous pourrez me donner

    1. Bonjour,

      Je vous invite à vous rapprocher d’un avocat spécialisé afin qu’il analyse votre situation personnelle et les impacts possibles de votre projet.

  9. Bonjour,

    Une SCI n’est-elle possible que pour de l’immobilier ?
    Puis-je créer une sci pour l’acquisition d’un bateau à plusieurs personnes ?
    Le but, utiliser le bateau et le louer occasionnellement.

    Cordialement

    1. Bonjour,

      Comme son nom l’indique une SCI est une société civile IMMOBILIERE mais vous pouvez créer une société civile. Par ailleurs la location est une activité commerciale.

  10. Bonjour,

    Je souhaiterai créer une SCI avec ma soeur qui est salarié et moi au rsa sans revenue particulier.
    Le but est que part ces revenu elle obtienne le crédit pour lequel on achèterai un appartement a rénover (je m’occuperai de la rénovation) qu’on relouerai part la suite ou revendrai.

    es possible d’après vous?

  11. Bonjour,
    Ma mère souhaite créer une SCI familiale avec mon beau-père et integré mon frère et moi-meme pour faciliter ensuite la donation. J’aurais donc plusieurs questions:
    – Vaut-il mieux qu ils fassent crédit en nom propre ou sous le nom de la SCI ?
    – Peut-on louer ensuite les appartement en location meublée ?
    – Quels sont les papiers à fournir lors de la création pour chaque associés ?

    1. Bonjour,

      Si vous achetez en SCI, l’emprunt sera souscrit par la SCI, même si les garanties peuvent être prises sur les associés.
      La location meublée est considérée comme des opérations commerciales, or les SCI ont un objet civil, d’où une incompatibilité. D’autres formes de sociétés (SARL, SAS, … ) permettent ce genre d’opérations.

  12. Bonjour,
    J’envisage de créer une SCI avec ma conjointe et mes 2 enfants.
    Nous envisageons d’acheter un appartement pour louer après, en faisant un emprunt auprès de la banque.
    Nos enfants sont majeurs mais ne sont pas encore terminés les études ni avoir de revenus.
    – La banque peut elle obliger que les enfants soient apparus dans l’emprunt ?
    – associer les enfants dans ce projet représente des inconvénients ?

    1. Bonjour,

      La banque ne demandera pas forcément la caution des enfants, voire c’est plutôt rare. Je vous invite à vous rapprocher d’un notaire pour évaluer les avantages et les inconvénients d’un tel montage, notamment au sujet du démembrement de propriété des parts de la SCI.

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