La Société Civile Immobilière (SCI) : définition et fonctionnement

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont l’objet principal concerne l’immobilier. Appelée aussi Société de Gestion Immobilière, il ne faut pas la confondre avec la SCPI qui est la Société Civile de Placement Immobilier. La fonction de la SCI est de faciliter la transmission du bien détenu par plusieurs personnes, et fait partie des sociétés civiles de patrimoine.

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Les caractéristiques de la SCI

Les associés

Il est impératif de compter au minimum deux associés pour constituer une SCI. En revanche, le nombre maximum d’associés pour cette forme juridique n’est généralement pas limité. Peu importe la nationalité des associés, étrangers ou français, du moment que ce sont des personnes physiques ou morales.

Cela dit, il faut bien préciser que chaque associé est responsable de la (ou des) dette(s) de la société, et ce, pour une durée indéfinie. Cela revient donc à dire que ces personnes sont toutes responsables de l’intégralité sur leur patrimoine personnel.

Le capital social

Concernant leur capital social, il doit être constitué à la création de la Société Civile Immobilière, mais aucun montant n’est imposé (contrairement à la Société Anonyme). Ce capital est donc divisé en parts sociales égales qui ne sont cédées que sur accord de tous les associés. Le capital d’une SCI peut être variable ou fixe.

Les apports

Alors que chaque associé se doit de faire un apport, qu’il soit en numéraire, en nature ou en industrie, ne sont pris en considération, pour la formation du capital social, que les apports en numéraire et en nature.

Durée de la société

Pour finir, il est important de noter que la durée de la société ne doit pas dépasser les 99 ans, et que les comptes annuels ne sont pas obligatoirement publicités.

L’organisation de la Société Civile Immobilière

La gérance

Une ou plusieurs personnes peuvent être nommées gérante(s) de la Société Civile Immobilière, à partir du moment où ce sont des personnes physiques ou morales.

Désignées par des statuts bien précis, elles peuvent l’être aussi par un acte distinct ou par une décision des associés qui détiennent un nombre de parts sociales supérieures à plus de la moitié du capital social.

Le gérant peut également être un associé. C’est lui qui engage la société vis-à-vis des tiers, puisqu’il est le représentant légal de la Société. Néanmoins, dans le cas où plusieurs personnes seraient gérantes, elles peuvent individuellement représenter la société à l’égard de ces tiers. Il faut savoir que si le gérant est une personne morale, c’est son représentant légal qui la représente.

S’il est rémunéré, le statut social du gérant diffère en cas de possession de plus de la moitié des parts sociales (majoritaire) ou non (minoritaire).

La nécessité d’un commissaire aux comptes

La question est de savoir si vous êtes dans l’obligation de désigner un commissaire aux comptes ?

Pas forcément, sauf si :

  • votre société civile immobilière compte plus de 50 salariés
  • si votre chiffre d’affaires (ou de ressources) excèdent 3 100 000 euro
  • ou si vous comptez une somme de 1 550 000 euro pour le total du bilan.

Si la société ne rentre pas dans l’une de ces trois conditions, le commissaire aux comptes n’est pas obligatoire.

Les assemblées générales

Pour terminer sur l’organisation, il faut toujours penser aux décisions collectives qui ont parfois besoin d’être prises. Ainsi, elles peuvent donc être conclues en assemblée ou par consentement de l’intégralité des associés, du moment qu’elles sont explicitement rédigées par écrit. Si les décisions à prendre collectivement sont au-dessus des pouvoirs des gérants, alors tous les associés se doivent d’être unanimement d’accord.

La gestion de la Société Civile Immobilière

Il va de soi que la gestion de ce type de société est du ressort du gérant qui est là pour s’occuper des actes de tous les jours, relatifs à la vie de la société civile immobilière.

Par le biais de la gestion des assurances, des charges, de la comptabilité, de même que par ses relations avec la banque et la gestion du compte de la SCI, par les travaux, par la signature de n’importe quel contrat ou du bail et des relations avec les locataires, le gérant pourra contester un avis à Tiers Détenteur.

C’est le gérant qui représentera impérativement la SCI en cas de litige conduisant jusqu’à la justice.

Si les actes se montrent d’une importance supérieure, ou si les statuts se voient modifiés, il en est du ressort des associés de donner leur accord ou non. En savoir plus sur la modification des statuts d’une SCI.

Pour la gestion de la société civile immobilière, il est primordial que la comptabilité soit mise à jour régulièrement. Cette tenue de comptabilité n’est pas la même en fonction de la fiscalité choisie, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu pour une SCI transparente, ou tout simplement, un impôt sur les sociétés.

Quoi qu’il en soit, les statuts de la SCI doivent être parfaitement rédigés, permettant une excellente tenue de la gestion. Selon l’objet social de la SCI, son activité sera déterminée.

Ce sont les statuts qui désignent les compétences du gérant, ainsi que celles de l’assemblée générale des associés.

La fiscalité des SCI

La fiscalité d’une SCI peut paraître complexe car elle touche aux impôts courants, à l’impôt sur la fortune mais elle peut aussi être importante en matière de cession de parts.

Les impôts courants

Alors qu’une Société Civile Immobilière est principalement transparente, chaque associé doit déclarer ses revenus distinctement au titre de l’impôt sur le revenu, sauf si, lors de la création de la SCI, elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Les apports en nature sont également imposés au taux légal de la TVA immobilière, soit 19.6%, tout comme à la taxe de publicité foncière (valable uniquement sur les apports d’immeubles neufs ou terminés depuis moins de 5 années).

Enfin, restent les impôts à payer au cours de la vie de la Société Civile Immobilière, c’est-à-dire au cours de l’activité de la société. Cet impôt est, bien évidemment, l’impôt sur le revenu.

C’est ainsi que chaque associé se voit imposé sur les bénéfices qui leur reviennent. Pour toutes les personnes physiques constituant la SCI, les bénéfices sont partagés d’après des règles d’imposition strictes, obligatoirement applicables aux revenus fonciers.

De ce fait, les associés peuvent souscrire au capital de la société en déduisant les intérêts d’emprunt versés. Pour un associé qui détient des parts inscrites à l’actif d’une entreprise, ce sont les règles fiscales propres à cette même entreprise qui trancheront pour la décision de la part du résultat qui lui revient.

L’imposition sur les cessions de parts sociales et d’un bien immobilier

Alors que les parts d’une SCI sont toutes attribuées aux personnes physiques de celle-ci, il faut toujours garder à l’esprit, qu’elles peuvent être cédées (pour diverses raisons). Ainsi, au niveau de la fiscalité de la SCI, la plus-value (s’il y en a une) est imposable d’après le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Il en va de même pour la cession de l’immeuble par la SCI, mais la condition unique est que les personnes qui la détiennent se doivent d’être des personnes physiques. La plus-value sera ainsi déterminée d’après les règles des plus-values professionnelles, uniquement pour les associés inscrits à des titres actifs à l’entreprise. Cela est différent pour les droits de mutation à titre gratuit qui, pour être transmis lors d’une succession ou d’une donation, doivent relever du régime de droit commun.

L’impôt sur la fortune

Concernant l’impôt sur la fortune, il en est autrement. Les parts de Société Civile Immobilière doivent faire partie intégrante du patrimoine du contribuable, pour leur valeur de l’année d’imposition (au 1er janvier), si elles ne comprennent pas de biens professionnels. Malgré tout, si les usufruitiers des biens sont des parents, il leur revient l’obligation de déclarer leur valeur en toute propriété. Ils n’ont pas droit aux abattements, et les nus-propriétaires ne devront rien déclarer au titre de l’Impôt sur la Fortune. Vient ensuite le cas de l’impôt sur le revenu qui ne change en rien puisque ce sont les parents qui en conservent l’usufruit. Pour terminer, l’impôt sur la plus-value dépendent de la date et du prix d’acquisition. Ce sont ces deux facteurs qui permettent d’effectuer un calcul précis d’une éventuelle incidence de cet impôt.

Conclusion

Toutes ces informations relèvent du domaine de la législation, mais il est important de connaître ses droits et obligations en matière de déclarations, de fiscalité et de gestion d’une Société Civile Immobilière. Tous ces détails vous aideront donc dans votre projet de création d’une SCI ou dans le cas où vous hériteriez d’une SCI familiale.

Si vous êtes associé(e) à un gérant de SCI, vous connaîtrez tous vos droits, tous les impératifs du précédent ou actuel gérant, pour en mener à bien votre gestion. Non négligeable, il est primordial de lire et comprendre tous ces détails qui vous éviteront bien des mauvaises surprises ou déboires et vous permettront de bénéficier des nombreux avantages de la SCI !

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4 commentaires sur “La Société Civile Immobilière (SCI) : définition et fonctionnement

  1. Les revenus locatifs peuvent-ils être versés qu’à un ou deux associés sans tenir compte du montant des parts détenues.
    3 associés ayant chacun un tiers du capital mais il n’y en a que 2 qui toucheront les loyers ?

  2. [quote name= »DELECOURT »]Les revenus locatifs peuvent-ils être versés qu’à un ou deux associés sans tenir compte du montant des parts détenues.
    3 associés ayant chacun un tiers du capital mais il n’y en a que 2 qui toucheront les loyers ?[/quote]

    Bonjour,

    Les revenus locatifs sont encaissés par la SCI et non par les associés. Ensuite les associés sont éventuellement rémunérés par la distribution de dividendes. De même les 3 associés seront imposés au prorata de leur participation.

  3. Bonjour

    Les apartements meublés donnent droit à un abattement de 50% et les logements sous convention à loyer modéré donnent droit à un abattement de 60%. Comment ces abatements sont ils prient en compte dans une SCI

  4. Bonjour LACROIX,

    La SCI est transparente fiscalement, c’est à dire que ce sont les associés qui subissent l’impôt comme si ils étaient propriétaires eux-mêmes (à moins d’opter pour l’IS).
    Donc tous les abattements fiscaux sont valables pour les associés d’une SCI et c’est également le cas pour la location meublée.

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