L’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale : L’essentiel

L’assurance dommages-ouvrages et la garantie décennale sont deux assurances qui concernent la construction d’un bien immobilier. Elles sont obligatoires et complémentaires, mais couvrent deux personnes différentes : le maitre d’ouvrage (celui qui fait construire) et le constructeur. Quelle est la différence entre ces deux assurances ? Qui souscrit quoi ? Les points sur l’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale.

Même si ces assurances sont spécifiques aux activités du bâtiment et des travaux publics, d’autres assurances doivent être souscrites par toutes les entreprises.

L’assurance dommages-ouvrage : pour assurer le maitre d’ouvrage

Selon l’article L 242-1 du Code des assurances, l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute entreprise (et les particuliers aussi d’ailleurs) qui fait construire, agrandir ou rénover un bien immobilier. Elle permet au maitre d’ouvrage d’être indemnisé en cas de dommages sévères (y compris ceux qui proviennent du sol) qui remettent en cause la solidité et la destination du bâtiment. Et ce, qu’ils relèvent de la faute du constructeur ou de circonstances extérieures.

À noter que la non-souscription à l’assurance dommages-ouvrage pour un professionnel de la construction (promoteur immobilier, constructeur de maisons individuelles) est passible d’une amende de 75 000 € et/ou une peine d’emprisonnement de 6 mois.

L’assurance dommages-ouvrage permet au maitre d’ouvrage d’être dédommagé dans un délai assez court (105 jours à partir du moment où l’assureur accepte la prise en charge du sinistre) alors même que les procédures d’identification des causes du dommage et de la responsabilité de chacun peuvent prendre un certain temps.

Comment ça fonctionne ?

En cas de sinistre, c’est l’assurance dommages-ouvrage qui dédommage le maitre d’œuvre en attendant la décision de la justice ou la garantie décennale du constructeur. Ensuite c’est à l’assureur de se retourner contre la garantie décennale pour rembourser la somme avancée.

Dans les faits, les dommages doivent être constatés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, sans réserve y afférente. Ensuite, le maitre d’ouvrage doit notifier son assureur du sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci va désigner un expert technique qui établira un rapport préliminaire, puis définitif. L’assureur a 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour informer l’assuré de sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat (article L 242-1 du Code des assurances).

En cas de refus de l’assureur ou de proposition insuffisante, l’assuré peut s’adresser à un avocat pour déterminer — en fonction de la nature du dommage — si la décision de l’assureur peut être contestée devant un tribunal.

Les dommages couverts par l’assurance dommages-ouvrage

  • Les malfaçons dans la toiture
  • Les défauts d’isolation
  • Les fissures
  • Les affaissements du sol
  • Les éléments dont le démontage et le remplacement nécessitent d’enlever ou d’abimer une partie de l’ouvrage.

À noter que les parties mobiles ne sont pas concernées : portes, fenêtres, etc.

Bons à savoir :

L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux.

Elle commence à courir 1 an après la réception des travaux (soit à l’expiration de la garantie de parfait achèvement) et se termine en même temps que la garantie décennale.

En cas de revente du bâtiment avant le délai de 10 ans, le maitre d’ouvrage doit aviser le nouvel acquéreur de l’existence de cette assurance.

Combien ça coute ?

En principe, l’assurance dommages-ouvrages coute assez cher, entre 6 et 8 % du montant des travaux. Plus une prime compressible qui s’élève à 4 000 à 6 000 €. La raison est simple. Elle impose à l’assureur de puiser dans sa trésorerie pour dédommager l’assuré dans un délai court. De plus, très peu d’assureurs proposent ce contrat. Dans ce cas, le maitre d’ouvrage peut entrer en contact avec l’assureur de son constructeur qui propose généralement de compléter la garantie décennale avec l’assurance dommages-ouvrages.

La garantie décennale

Tout comme l’assurance dommages-ouvrage, la garantie décennale est également obligatoire (article 1792 du Code civil). Elle couvre également les dommages de grande ampleur qui remettent en cause la solidité et la destination de l’ouvrage. Ainsi que les vices cachés du sol. À la différence que c’est le constructeur qui doit la souscrire.

Comment ça fonctionne ?

Après constatation d’un sinistre dans le délai obligatoire, le maitre d’ouvrage doit notifier le constructeur par lettre recommandée. Toutefois, pour activer la garantie décennale, il doit donner un maximum de détails et rappeler l’existence de la garantie décennale remise par le constructeur. Ce dernier informe alors son assureur qui envoie un expert pour déterminer si les dommages sont légitimes ou non à l’assurance décennale.

Si l’assureur refuse de payer les réparations, le maitre d’ouvrage peut saisir le tribunal et faire valoir ses droits conformément à l’article 1792-4-1 du Code civil.

Que couvre la garantie décennale ?

Les dommages couverts par cette assurance concernent le gros œuvre et les équipements relatifs à la construction, entre autres :

  • Défauts d’étanchéité : infiltrations d’eau dans la toiture et sur la façade
  • Affaissements du plancher
  • Fissures sur les murs
  • Défauts d’isolation thermique
  • Défaillance des équipements électriques rendant le bâtiment inutilisable
  • Etc.

Pour info, les dommages liés à des circonstances extérieures ne sont pas couverts par la garantie décennale.

Bons à savoir :

La garantie décennale doit être souscrite avant le début du chantier. Auquel cas, le constructeur s’expose à une sanction pénale (amende et/ou peine d’emprisonnement)

Le constructeur doit remettre au maitre d’ouvrage une attestation d’assurance.

Combien ça coute ?

Le tarif de l’assurance décennale varie en fonction du profil et du chiffre d’affaires du constructeur :

  • Pour un autoentrepreneur ou une entreprise dont le chiffre d’affaires est de 400 000 €, les primes d’assurance sont de 2 000 à 5 000 €
  • Pour un entrepreneur général dont le chiffre d’affaires se situe entre 200 000 et 1 500 000 €, le prix est de 7 500 à 16 000 €.

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