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Démembrement de propriété dans une SCI : les avantages ?

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Le démembrement de propriété se rencontre régulièrement dans les SCI. En effet, il permet de protéger les associés, et ce, en séparant l’usufruit de la nue-propriété des parts sociales. Dans le cas d’une SCI familiale, il facilite la succession en évitant les conflits entre les héritiers. Nous vous disons donc tout sur les avantages de propriété dans une SCI.  

Démembrement d’une SCI : de quoi s’agit-il au juste ?

  Le démembrement concerne aussi bien les SCI que les SCPI.  

Le démembrement en quelques mots

  Comme il le laisse clairement l’entendre, le démembrement consiste à diviser en deux les droits de la pleine propriété. Et ce, qu’il s’agisse d’une propriété ou d’une valeur mobilière. L’on obtient alors l’usufruit et la nue-propriété. D’un côté, l’usufruit est le droit d’user du bien et de profiter des fruits qui en résultent. À l’exemple des loyers. D’autre part, la nue-propriété représente le droit de disposer du bien. Autrement dit, elle permet de décider de sa revente, sa conservation ou bien sa mise en location. À noter que le nu-propriétaire ne peut acquérir la pleine propriété que quand la prise d’effet de l’usufruit expire. Le démembrement de propriété est régulièrement utilisé dans le cadre d’une SCI familiale.  

Le démembrement d’une SCI

  Dans le cas d’une création d’une SCI, le démembrement lui permet de détenir la pleine propriété du bien. Les héritiers des associés de la société constituent alors les nus-propriétaires. C’est à eux que revient le sort du bien lors d’un vote en assemblée générale. De ce fait, ils peuvent parfaitement bien choisir de vendre leurs parts, de les céder ou de les transmettre. Il faut en tout cas savoir que le démembrement d’une SCI est une notion définie dans temps. Le démembrement d’une SCI consiste donc en une cession temporaire de l’usufruit des parts de la SCI à une société d’exploitation. Le gérant d’une SCI lui confie donc le patrimoine immobilier. Il signe ensuite un bail avec la société concernée. En échange, la société d’exploitation jouit de l’usufruit du patrimoine. Elle a en outre l’obligation de remplir la trésorerie et le capital de la SCI. Cette dernière a besoin de cet argent pour rembourser les différents prêts contractés pour l’immobilier. Ainsi que de compenser la perte de revenus des  associés. Bon à savoir : La convention sur l’usage du patrimoine (location…) doit figurer dans le bail.  

Une opération très avantageuse

  Le démembrement d’une SCI est un outil extrêmement profitable tant pour les associés que la société d’exploitation.  

Les avantages d’un démembrement d’une SCI pour la société d’exploitation

  Une société d’exploitation a beaucoup à gagner au démembrement d’une SCI. De fait, cela lui permet de se mettre à l’abri de conditions de location défavorables pour une très longue période (au moins 15 ans). Effectivement, elle pourra se préserver des fortes augmentations de loyer. Pire même, de se voir congédier avant la fin du bail. Avec une société d’exploitation soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), l’imposition s’effectue sur le résultat de la SCI. Et cela, selon les règles du BIC (article 238 bis K du CGI). Pour le calcul de la quote-part du résultat revenant à la société d’exploitation, il convient de prendre en compte l’amortissement sur le poste construction des immeubles inscrits à l’actif du bilan de la SCI. Et pour cause, l’usufruit temporaire des parts de la SCI constitue une immobilisation incorporelle inscrite à l’actif du bilan de la société d’exploitation. Par ailleurs, la société d’exploitation s’occupe de fournir la comptabilité et les chiffres pour le résultat de la SCI. En contrepartie, elle a le droit d’utiliser la trésorerie de la SCI.  

Et pour les associés de la SCI ?

  Les associés de la SCI ont également tout à gagner avec le démembrement de la société. En effet, ils pourront compter sur le produit de cession de l’usufruit des parts. La répartition des dividendes s’opèrera entre les associés en fonction des parts sociales de chacun. De plus, si aucun dividende n’est versé, les associés nus-propriétaires seront parfaitement dispensés de toute imposition. Qui plus est, à la fin du contrat de démembrement, ils redeviennent pleins propriétaires des parts de la SCI. Et cela, en franchise totale d’impôt suivant l’article 1133 du code général des impôts. Après le démembrement, deux options s’offrent à eux :
  • Continuer de louer le bien en vue de profiter de revenus complémentaires
  • Vendre le bien dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers
 

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