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Statut SCI : Définition, avantages et formalités obligatoires pour créer une SCI

Utilisée aussi bien pour l’acquisition d’une résidence que dans le cadre d’un investissement immobilier, le statut de SCI présente de nombreux avantages.

Définition de la SCI

La SCI ou la Société Civile Immobilière est une société « morale » ayant un caractère « civil » qui a un objet immobilier.

La SCI est classée, en droit des affaires français, dans la catégorie des « sociétés civiles de patrimoine » qui comprend les SCI et les sociétés de portefeuille en charge de la gestion des valeurs immobilières.

Les propriétaires de la SCI, au nombre de 2 minimum, peuvent être des personnes physiques ou morales. Chaque associé qui détient des parts de cette société participe aux bénéfices en recevant des dividendes en fonction des parts qu’il détient.

Les types de SCI

Plusieurs types de SCI existent :

  • La SCI de location est la forme la plus utilisée.
  • La SCI d’attribution, beaucoup plus rare de nos jours, permet d’acquérir un immeuble pour le diviser par fractions entre les associés. Elle se transforme généralement en copropriété.
  • La SCI de jouissance, ou de multipropriété, désigne par ailleurs une société qui vend aux associés des parts qui leur donnent droit de jouir d’un bien immobilier à la mer ou à la montagne, au cours d’une période définie.
  • Enfin, la SCI de construction-vente, qui comme son nom l’indique, est une structure pour faire construire et revendre un investisssement immobilier. Ce type de SCI ne concerne pas les particuliers, mais les promoteurs.

Les avantages et inconvénients de la SCI

La création ou l’acquisition d’une SCI présente de nombreux avantages :

  • Sur le plan fiscal, étant transparente fiscalement, elle permet aux contribuables de bénéficier des réductions d’impôts propres à l’immobilier (Robien, Scellier, Duflot, Pinet, …)
  • N’étant pas une société commerciale, la SCI n’est pas dans l’obligation de publier ses comptes.
  • Cette société civile immobilière offre en outre un côté très pratique dans le cadre de la succession, car seules les parts sociales sont transmises.
  • Enfin, la SCI est un palliatif efficace à l’indivision. Après un décès de l’un des héritiers, d’une mésentente ou de la séparation des propriétaires de la société, les associés peuvent toutefois rester au contrôle de l’arrivée de nouveaux membres grâce à la clause d’agrément dans les statuts de la SCI.

L’inconvénient majeur réside dans le fait que les associés sont solidairement et conjointement responsables des dettes de la société. De ce fait leur patrimoine personnel n’est pas protégé en cas de problème.

Le gérant de SCI

Le gérant de SCI est nommé dans les statuts ou lors d’une assemblée générale. Il a les pouvoirs les plus étendus pour engager la SCI sauf limitation éventuelle écrite dans les statuts. Il peut être révoqué et/ou remplacé par les associés.

La plupart du temps, et notamment dans une SCI familiale, le gérant n’est pas rémunéré. Il n’a donc aucune obligation de cotiser.

La création d’une SCI

Comme pour les autres types de société, les démarches de création d’une SCI sont régies par la loi et il convient donc de respecter les étapes :

  1. Rédiger les statuts de la SCI et donc définir son nom, son siège social, son objet social, son gérant, la répartition du capital, …
  2. Demander l’enregistrement des statuts auprès du service des impôts
  3. Faire paraitre une annonce légale dans un journal habilité. Vous trouverez un modèle d’annonce légale de création de SCI sur ce site.
  4. Déposer un dossier complet de création au Greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social.

NB : il n’est pas obligatoire d’ouvrir le compte bancaire avant la création effective de la SCI

La modification d’une SCI

Comme pour les sociétés commerciales (SARL, SAS, …) , La modification d’une SCI nécessite de respecter un certain formalisme pour toute modification des statuts. C’est notamment le cas en cas de changement de gérant, transfert de siège social, ou encore d’augmentation de capital, …

La plupart du temps, une assemblée générale est obligatoire et il convient d’effectuer des démarches auprès du greffe.

La liquidation d’une SCI

La liquidation d’une SCI peut-être amiable ou judiciaire. Les formalités ne sont pas les mêmes car dans le 1er cas, les associés et le gérants sont en charge des démarches alors que dans le second cas, un mandataire judiciaire doit être nommé.