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La fiscalité de la SCI

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Pour l’étude de la fiscalité d’une SCI, deux axes majeurs peuvent être identifiés. Il s’agit de l’imposition des revenus générés par l’exploitation de la SCI d’une part, et d’autre part par le traitement fiscal des revenus liés à la vente des parts sociales ou des biens immobiliers de la société.

1. L’imposition des bénéfices réalisés par la SCI

Le principe d’imposition qui est applicable aux revenus générés par la SCI est celui de l’IR. Ce régime par défaut est caractérisé par la transparence fiscale de la société. Dans ce régime de base, les bénéfices réalisés sont distribués entre les différents associés afin d’y être imposés directement entre leurs mains au titre de l’IR

  • Si l’associé est une personne physique, les revenus qu’il perçoit sous forme de dividendes sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers.
  • S’il est une personne morale, ces revenus sont intégrés dans ses bénéfices commerciaux, afin d’être imposés suivant le régime fiscal auquel elle est soumise.

En cas de résultats déficitaires, la part supportée par la personne physique peut être déduite de l’ensemble de ses revenus fonciers imposables, dans une limite annuelle de 10 700 euros.

Les revenus issus de la SCI qui sont imposables sont les revenus locatifs nets de charges.

  • Si l’associé satisfait aux conditions du régime du micro-foncier, ils sont taxés chez chaque associé après un abattement forfaitaire de 30 %.
  • Sinon, l’associé sera imposé suivant le régime réel, la déduction est effectuée suivant le montant réel des charges telles que les charges locatives non récupérées, les indemnités d’éviction et de relogement, les primes d’assurance, les frais de procédures et les dépenses d’entretien.

La loi autorise toutefois les associés à pouvoir opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans cette option, le bénéfice est imposé au niveau de l’entreprise au taux normal de 33, 33 %.

2. L’imposition des revenus réalisés lors de la cession de parts sociales ou de vente de biens immeubles

Dans ces deux opérations, la plus-value réalisée par le cédant ou la société est imposée suivant le régime des plus-values immobilières pour les associés personnes physiques.

  • Si la SCI est imposée à l’IR, la plus-value est soumise à un taux de 19 %, après qu’un abattement progressif de 6 % à 100 % soit effectué, suivant le nombre d’années de détention des parts cédées. Pour une détention inférieure à 05 années, le taux d’abattement est nul, tandis que pour une détention supérieure à 22 ans, la plus-value est totalement exonérée. Toutefois, elle est soumise aux prélèvements sociaux aux taux de 15,5 %.
  • Si la SCI est soumise à l’IS, la plus-value est imposée suivant le régime dégressif de l’IR et fait l’objet de prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Si des moins-values ont été constatées sur ces parts sociales durant les 10 dernières années, celles-ci peuvent être imputées sur la plus-value, avant que cette dernière ne soit imposée.

Chez la personne morale, la plus-value réalisée va être soumise au régime des plus-values professionnelles. Celui-ci est similaire au régime des plus-values immobilières réalisées par le cédant personne physique.

 

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